RE/MAX Commercial – Büromarkt: Zwischen Stabilität und Zurückhaltung

RE/MAX Commercial – Büromarkt: Zwischen Stabilität und Zurückhaltung

_Die volle Information, alle Details inkl. Tabellen zu Neuflächenproduktion, Vermietungsleistung, Großprojekte mit Größen und Fertigstellungsterminen, historischen und prognostizierten Preisen und Grafiken finden Sie auf _www.remax.at/de/presse/presseaussendungen

DER ÖSTERREICHISCHE BÜROIMMOBILIENMARKT STAND 2025 IN EINEM HERAUSFORDERNDEN MAKROÖKONOMISCHEN UMFELD, DAS SICH DIREKT AUF FLÄCHENNACHFRAGE, INVESTITIONSBEREITSCHAFT UND STANDORTENTSCHEIDUNGEN AUSGEWIRKT HAT.

Jüngste Schätzungen aus Dezember 2025 gehen davon aus, dass Österreichs Wirtschaft im abgelaufenen Jahr 2025 um +0,5 % gewachsen ist und damit ein Ende der Durststrecke erreichbar scheint. Demgegenüber bleibt die Inflation höher als das mittelfristige Ziel der Europäischen Zentralbank, was reale Kosten für Unternehmen erhöht und Einfluss auf Flächennachfrage sowie Mietpreisentwicklung nimmt. Diese makroökonomische Lage führte dazu, dass Standortentscheidungen und Expansionsplanungen verstärkt längerfristig und risikobewusst getroffen werden. Insbesondere steigende Kosten, Unsicherheiten im exportstarken Euroraum und bürokratische Herausforderungen beeinflussen heute die Flächennutzung.

Steigende Bau- und Finanzierungskosten, ein verändertes Zinsumfeld sowie höhere Anforderungen an technische Ausstattung und Energieeffizienz erhöhen den wirtschaftlichen Druck entlang der gesamten Wertschöpfungskette von Büroimmobilien. Gleichzeitig werden Standort- und Qualitätsunterschiede für Mieter immer relevanter.

In der Flächenplanung spiegelt sich der Wandel bezüglich Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen in einer steigenden Nachfrage nach flexiblen Nutzungskonzepten wider. Desk-Sharing-Modelle, multifunktionale Zonen, projektbezogene Arbeitsbereiche sowie anpassbare Raumstrukturen gewinnen an Bedeutung. Gleichzeitig werden auch Mietverträge zunehmend unter dem Aspekt der Flexibilität betrachtet, etwa im Hinblick auf Laufzeiten, Erweiterungs- oder Reduktionsoptionen.

BÜROMARKT WIEN – NEUFLÄCHENPRODUKTION

Die Entwicklung der Neuflächenproduktion am Wiener Büromarkt zeigt in den vergangenen Jahren ein ausgeprägt zyklisches Bild. Nach einem historisch niedrigen Fertigstellungsvolumen von rund 45.000 m² im Jahr 2019 kam es 2020 zu einem deutlichen Anstieg auf über 110.000 m² neu geschaffener Bürofläche.

Bereits im darauffolgenden Jahr ging die Neuflächenproduktion jedoch wieder spürbar zurück und lag 2021 mit etwas mehr als 70.000 m² nur knapp über dem Niveau früherer Niedrigjahre. 2022 stieg sie auf rund 125.000 m² an, erreichte 2023 mit rund 45.000 m² aber wieder einen historisch niedrigen Wert. 2024 folgte ein positiver Trend mit rund 95.000 m² neuer Bürofläche, der sich 2025 mit rund 135.000 m² fortsetzte. _(Tabellen zur Neuflächenproduktion, zu fertiggestellten Großprojekten oder in Bau befindlichen und zur Vermietungsleistung in Wien finden Sie in der Presseaussendung.)_

WIENER NEUVERMIETUNGSFLÄCHEN AUF DEM NIVEAU VON 2024

Die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt zeigte sich in den vergangenen Jahren bemerkenswert stabil, auch wenn das Vorkrisenniveau noch nicht wieder vollständig erreicht werden konnte. Im Jahr 2024 wurden rund 200.000 m² Bürofläche neu vermietet, das ist deutlich mehr als in den beiden Vorjahren.

WIENER BÜROFLÄCHEN-MIETEN STAGNIEREN AUF „GESUNDEM“ NIVEAU

Wien ist immer noch geprägt von gesunden Miethöhen. Dennoch haben sich die Spitzenmieten in den sehr guten Lagen im Jahr 2025 leicht erhöht. De facto keine Veränderung zum Jahr davor gibt es bei den guten und durchschnittlichen Lagen. Für das Jahr 2026 gehen die RE/MAX-Experten von gleichbleibenden Mieten aus, sowohl in den sehr guten wie auch in den guten und durchschnittlichen Lagen. _(Tabelle in der Presseaussendung)_

BÜROMARKT GRAZ

Der Büromarkt in Graz zeigte sich im abgelaufenen Jahr insgesamt stabil, ist jedoch von einem knappen und stark qualitätsorientierten Angebot geprägt. Es gibt keine breite, flächendeckende Nachfrage, sondern eine gezielte, selektive Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen, während weniger zeitgemäße Objekte zunehmend unter Druck geraten.

Die Mieten in „sehr guten“ Lagen haben sich zum Vorjahr leicht erhöht, wobei einzelne Spitzenmieten von bis zu 16,50 Euro/m² erzielt wurden. _(Details zu Grazer Großprojekten und eine Tabelle zu den Mietpreisen finden Sie in der Presseaussendung.)_

BÜROMARKT LINZ

Wie auch in Graz wird in Linz hauptsächlich bedarfsorientiert gebaut. Große Projekte auf spekulativer Basis sind aktuell nicht am Markt ersichtlich oder wurden auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. (_Details zu sechs oberösterreichischen Großprojekten finden Sie in der Presseaussendung.)_

Wenig Veränderung gab es 2025 bei den Mietpreisen, und zwar über alle drei Lagekriterien hinweg. Auch für das Jahr 2026 geht RE/MAX Commercial derzeit von gleichbleibenden Werten aus. „Linz, die drittgrößte Stadt Österreichs, ist ein spannender Markt, der wirtschaftlich ganz oben mitspielt. Es tut der Stadt gut, dass nicht alle Projekte, die geplant waren, aktuell auch umgesetzt werden. Das gibt Linz Zeit, die Flächen auch aufzunehmen, was aber seine Zeit brauchen wird. Aktuell werden wie auch im Vorjahr teilweise noch Mieten um 20,00 Euro/ m² aufgerufen“,erläutert Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial. _(Tabelle in der Presseaussendung.)_

BÜROMARKT SALZBURG

Der Salzburger Büroimmobilienmarkt zeigt sich weiterhin stabil, bleibt jedoch durch ein begrenztes Angebot an neuen, marktfähigen Büroflächen geprägt. Größere Neubauimpulse sind rar, weshalb sich Marktbewegungen weniger aus Projektvolumen, sondern primär aus strukturellen Veränderungen auf der Nachfrageseite ergeben. (_Details zu drei salzburgischen Großprojekten finden Sie in der Presseaussendung.)_

Die Spitzenmieten bewegen sich weiterhin bei rund 16,00 Euro/ m², mit stabilen Werten auch in guten und durchschnittlichen Lagen. Für 2026 wird überwiegend von konstanten Mietansätzen ausgegangen. _(Tabelle in der Pressaussendung.) _„Der Salzburger Büromarkt lebt derzeit weniger von neuen Projekten als von den Effekten vergangener Fertigstellungen“, erläutert Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial. „Gerade deshalb beobachten wir ein insgesamt stabiles Marktumfeld, in dem die gering verfügbaren modernen Flächen gut absorbiert werden. Größere Marktbewegungen erwarten wir nicht durch Neubau, sondern durch Umnutzungen und die Rückführung bestehender Flächen, etwa im Zusammenhang mit dem Landesdienstleistungszentrum.“

BÜROMARKT INNSBRUCK

Der Innsbrucker Büroimmobilienmarkt zeigte sich auch 2025 sehr stabil, zugleich aber strukturell stark begrenzt. Wie bereits in den Vorjahren gab es kaum nennenswerte Fertigstellungen oder neue Büroprojektankündigungen vor allem aufgrund der eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb des Stadtgebiets. „Die Nachfrage ist grundsätzlich vorhanden, kann aber mangels geeigneter Flächen nur sehr begrenzt befriedigt werden“, erklärt Arno Wimmer_, _RE/MAX Commercial Tirol_. _„Entsprechend bleiben die Mietniveaus stabil.“

Die Spitzenmieten haben sich 2024 und 2025 nicht weiter erhöht und bewegen sich weiterhin auf einem konstanten Niveau. Für 2026 in allerbesten Lagen bis zu 15,00 Euro. _(Tabelle in der Presseaussendung.)_

BÜROMARKT KLAGENFURT

Der Klagenfurter Büromarkt ist ein kleiner, selektiver Markt, in dem einzelne Projekte und Standortentscheidungen eine deutlich größere Wirkung entfalten als in größeren Städten. Eine breite Neubaupipeline ist weiterhin nicht erkennbar, dennoch gab es in der jüngeren Vergangenheit gezielte Erweiterungen. _(Details zu drei Großprojekten finden Sie in der Presseaussendung.)_

„Klagenfurt ist kein Markt, der über große Neubauvolumina wächst. Bewegung entsteht dort, wo neue, hochwertige Flächen auf den Markt kommen – und das ist aktuell vor allem im Lakeside-Umfeld der Fall“, erklärt Daniel Lobnik, RE/MAX Commercial Klagenfurt. „Mit der besseren Anbindung durch die Koralmbahn und der Stärkung des Universitätsstandorts verbessern sich die Rahmenbedingungen spürbar. Größere Markteffekte erwarten wir jedoch eher mittel- als kurzfristig.“

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich entsprechend stabil und homogen mit Spitzenmieten von bis zu 17,00 Euro. _(Tabelle in der Presseaussendung.)_

BÜROMARKT VORARLBERG

Der Büromarkt in Vorarlberg blieb 2025 insgesamt ruhig und höherpreisig. Hohe Grundstückspreise und gestiegene Baukosten begrenzen die Projektentwicklung von neuen Büroflächen für den klassischen Mietermarkt für deutlich. Entsprechend entsteht neues Angebot meist quartiersbezogen, gemischt genutzt oder nutzergetrieben, weniger als reines Büroprodukt. _(Details zu sechs Vorarlberger Großprojekten finden Sie in der Presseaussendung.)_

In sehr guten Lagen liegen die Mieten aktuell bei rund 15,50 Euro / m². Für 2026 wird überwiegend von konstanten Mietniveaus ausgegangen. _(Tabelle in der Presseaussendung.)_

BÜROMARKT ST. PÖLTEN

De facto keine Bewegung am Büromarkt gab es 2025 in St. Pölten. Anders als in Wien, Graz oder Linz gibt es in St. Pölten keine nennenswerte Pipeline an neuen Großprojekten, und die Schaffung größerer, frei zur Verfügung stehender Büroflächen für den klassischen Mietermarkt ist weiterhin begrenzt. „Der Büromarkt in St. Pölten ist seit Jahren von Stabilität geprägt. Die starke Rolle der öffentlichen Hand und das Fehlen größerer Neubauprojekte sorgen dafür, dass Angebot und Nachfrage sehr ausgeglichen bleiben. Entsprechend zeigen sich die Mieten konstant, ohne größere Ausschläge nach oben oder unten,“_ _erläutert Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial. _(Tabelle in der Pressaussendung.)_
RE/MAX COMMERICAL

REICHLUNDPARTNER PR
Verena Schwarzinger
Telefon: +43(0)66488249748
E-Mail: verena.schwarzinger@reichlundpartner.com

OTS-ORIGINALTEXT PRESSEAUSSENDUNG UNTER AUSSCHLIESSLICHER INHALTLICHER VERANTWORTUNG DES AUSSENDERS. www.ots.at
© Copyright APA-OTS Originaltext-Service GmbH und der jeweilige Aussender